Facteurs influençant le prix d’un terrain non constructible

Acquérir un terrain non constructible représente souvent un investissement important. Mais pourquoi les prix varient-ils autant d'une commune à l'autre ? Ce guide vous éclaire sur les facteurs qui déterminent le prix d'un terrain non constructible et vous permet de mieux comprendre les nuances du marché foncier.

Les facteurs clés qui influencent le prix d'un terrain non constructible

Le prix d'un terrain non constructible est influencé par une multitude de facteurs. Ces facteurs peuvent être regroupés en trois catégories : les facteurs intrinsèques au terrain, les facteurs liés à la commune et les facteurs contextuels.

Facteurs intrinsèques au terrain

Les caractéristiques du terrain lui-même jouent un rôle crucial dans sa valorisation. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• Superficie et forme : Un terrain de grande superficie et de forme régulière est généralement plus cher qu'un terrain plus petit et irrégulier. Par exemple, un terrain de 1 hectare en forme rectangulaire sera plus attractif qu'un terrain de 1 hectare en forme triangulaire avec des angles aigus.
• Topographie : Un terrain plat est souvent plus valorisé qu'un terrain en pente ou accidenté. En effet, il est plus facile d'aménager et d'exploiter un terrain plat pour l'agriculture ou la construction d'un bâtiment. Un terrain en pente peut nécessiter des travaux d'aménagement coûteux, tandis qu'un terrain accidenté peut poser des défis en termes d'accès et de construction.
• Nature du sol : La qualité du sol influence grandement sa valeur. Un sol fertile et drainant sera plus cher qu'un sol rocailleux ou argileux. Un terrain avec une bonne exposition et un ensoleillement optimal est également plus valorisé. La qualité du sol peut déterminer l'utilisation du terrain (agriculture, construction, etc.) et influencer son prix.
• Présence de ressources naturelles : Un terrain avec un accès à une source d'eau, un bois, des minerais, ou d'autres ressources naturelles peut voir son prix augmenter. La présence de ressources naturelles peut générer des revenus supplémentaires et augmenter l'attractivité du terrain.

Facteurs liés à la commune

La localisation du terrain, c'est-à-dire la commune dans laquelle il se trouve, joue un rôle majeur dans son prix. Les facteurs suivants influent sur l'attractivité d'une commune et donc sur la valeur des terrains :

• Qualité de vie : La présence d'écoles, de commerces, d'espaces verts, de transports en commun et d'un environnement paisible influence le prix des terrains. Les communes offrant un cadre de vie agréable et des services de qualité attirent les acheteurs, ce qui fait grimper les prix de l'immobilier, y compris les terrains non constructibles.
• Dynamisme économique : La présence d'industries, de zones commerciales et d'activités économiques dynamiques contribuent à l'attractivité d'une commune et font grimper les prix des terrains. Les communes en plein essor économique offrent des opportunités d'emploi et de développement, ce qui attire les investisseurs et fait augmenter la demande pour les terrains.
• Tourisme : Les communes touristiques, avec des sites remarquables, des activités de loisirs et une forte fréquentation touristique, ont des terrains non constructibles plus chers. La demande accrue pour les terrains destinés à l'hébergement, aux activités touristiques ou à la construction de résidences secondaires fait grimper les prix.
• Politique d'urbanisme : Les règles d'urbanisme, les plans locaux d'urbanisme (PLU) et les zones de protection, comme les zones naturelles protégées ou les zones agricoles, influencent fortement les prix. Une politique d'urbanisme restrictive ou la présence de zones protégées peuvent limiter les possibilités de construction et faire grimper les prix des terrains non constructibles.
• Disponibilité des terrains : Dans une commune où les terrains disponibles sont rares, le prix des terrains non constructibles peut grimper. La rareté d'un bien fait augmenter sa valeur, ce qui est valable pour les terrains comme pour les autres biens immobiliers.
• Infrastructures et accès : La proximité des axes routiers, des transports en commun, de l'eau et de l'électricité augmente la valeur d'un terrain. Un terrain isolé sans accès aux réseaux est moins valorisé. L'accès aux infrastructures est crucial pour la viabilité d'un terrain, que ce soit pour l'agriculture, l'exploitation forestière ou la construction future.
• Environnement naturel : La présence d'espaces verts, de forêts, de cours d'eau, de sites naturels remarquables, etc. peut influencer le prix, surtout si la commune se trouve dans une zone touristique ou recherchée pour son cadre de vie. Un environnement naturel préservé est un atout majeur qui peut faire grimper les prix des terrains.
• Statut du terrain : Le statut du terrain, s'il est agricole, forestier, à vocation naturelle, etc., influence son prix. Les terrains agricoles peuvent bénéficier de certaines aides et subventions, tandis que les terrains forestiers peuvent être soumis à des réglementations particulières. Le statut du terrain détermine les usages autorisés et les réglementations applicables, ce qui peut influencer sa valeur.

Facteurs contextuels

Le contexte économique global et la politique nationale influencent également le prix des terrains non constructibles. Voici quelques exemples :

• Marché immobilier global : L'évolution du marché immobilier, les taux d'intérêt et la conjoncture économique générale ont un impact sur le prix des terrains. Un marché immobilier dynamique avec des taux d'intérêt bas favorise les investissements et fait grimper les prix des terrains.
• Spéculation foncière : La présence de spéculateurs peut faire grimper les prix des terrains non constructibles. Les spéculateurs achètent des terrains dans l'espoir de les revendre à un prix plus élevé à l'avenir, ce qui peut créer une bulle spéculative et faire augmenter artificiellement les prix.
• Politique nationale et régionale : Les politiques d'aménagement du territoire, les aides à l'agriculture, les subventions pour la protection de l'environnement, etc. peuvent influencer le prix des terrains non constructibles. Les politiques publiques peuvent inciter à la construction ou à la protection de certains types de terrains, ce qui peut influencer leur prix.

Exemples concrets pour comprendre l'influence des facteurs

Pour illustrer ces facteurs, prenons l'exemple de trois communes :

• Commune rurale : Saint-Martin-de-la-Mer, une petite commune agricole située dans le département de la Loire-Atlantique, est un exemple de commune rurale avec des terrains non constructibles généralement vastes, avec des sols de bonne qualité. En raison du manque de services, d'infrastructures et d'attractivité économique, les prix des terrains sont relativement bas. Un terrain de 5 hectares peut se négocier autour de 50 000 € tandis que dans une commune voisine avec un accès direct à l'autoroute et un tourisme rural développé, un terrain similaire peut valoir 150 000 €. La différence de prix s'explique par l'accès aux infrastructures et l'attractivité touristique, des facteurs qui font grimper les prix dans la commune voisine.
• Commune péri-urbaine : Villefranche-sur-Saône, une commune située en périphérie de Lyon, dans le département du Rhône, est un exemple de commune péri-urbaine avec des terrains non constructibles souvent plus chers que les terrains ruraux en raison de la proximité de la ville, des infrastructures et des services. Un terrain de 1000 m² à Villefranche-sur-Saône peut coûter entre 60 000 € et 100 000 € selon sa localisation et sa proximité avec les zones d'aménagement. Le prix du terrain est influencé par la proximité de la ville, qui offre des opportunités d'emploi, des services et des infrastructures, ce qui fait grimper les prix des terrains.
• Commune urbaine : Lyon, une grande ville avec une forte demande en logements et en espaces verts, est un exemple de commune urbaine où les terrains non constructibles sont rares et très chers. Un terrain de 500 m² au cœur de Lyon peut valoir plusieurs centaines de milliers d'euros. La rareté des terrains, la forte demande et la proximité des commodités font grimper les prix des terrains dans les grandes villes comme Lyon.

L'analyse de ces trois communes montre que le prix des terrains non constructibles est fortement influencé par la localisation et les facteurs qui lui sont liés. Le prix d'un terrain non constructible n'est donc pas une donnée absolue mais dépend d'une multitude de facteurs.